Comment vendre un bien hypothéqué ?

Vendre un bien hypothéqué, explications et marche à suivre

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier mais celui-ci est grevé d’une hypothèque ? Pas de panique, il est possible de vendre en l’état. Toutefois, vous devrez respecter certaines règles précises et faire appel à un notaire, seul professionnel qui puisse valider la procédure.

Rappel du fonctionnement des hypothèques

Il arrive couramment que des hypothèques soient souscrites auprès d’une banque sur un bien immobilier. C’est une garantie pour la banque, qui s’assure ainsi d’être remboursée de son prêt. Il est possible de voir si un bien est hypothéqué à partir de l’état hypothécaire.

Pour comprendre en détail le fonctionnement des hypothèques, nous vous invitons à lire notre article sur le sujet.

L’un des cas courant de prise d’une hypothèque par votre banque est celle-ci : vous souhaitez changer de logement et obtenir un prêt bancaire mais votre dossier est fragile.

Selon votre dossier et votre situation financière, la banque peut en effet demander à hypothéquer votre bien. En cas de défaillance, l’établissement financier pourra alors obtenir la vente du bien et se rembourser sur le prix de vente. Il s’agit là de l’hypothèque conventionnelle, passée d’un commun accord.

Il existe également l’hypothèque judiciaire prononcée par une décision de justice sur demande de la banque. L’hypothèque conventionnelle est un acte authentique, signé devant notaire et faisant l’objet d’une inscription auprès des services de publicité foncière.

Il a un coût, celui des frais notariés augmenté des frais de publicité foncière.

Vendre un bien hypothéqué

En cas d’hypothèque sur votre bien immobilier, vous en restez propriétaire et êtes libre d’en disposer comme vous le souhaitez, toutefois une procédure spécifique est à respecter.

Le recours obligatoire au notaire

L’hypothèque ayant été déposée devant notaire, lui seul pourra la lever.
Avant de vous laisser vendre votre maison, le notaire doit s’assurer que le prix de vente fixé pour la vente est suffisant pour couvrir :

• Le montant du prêt restant à votre charge,
• Les pénalités de remboursement anticipé s’il en existe (et c’est souvent le cas),
• Ses honoraires,
• Les frais de la mainlevée de l’hypothèque
• Si le prix de la vente ne couvre pas l’ensemble de ces frais, le notaire refuse la vente. Pour s’opposer à son avis, il est possible de saisir le Tribunal de Grande Instance.

Si le prix de la vente couvre l’ensemble des frais, le notaire acceptera la vente et procédera à la levée de l’hypothèque.

La mainlevée de l’hypothèque

L’hypothèque peut être levée dans deux cas :

• lorsque le bien immobilier est revendu et que l’emprunt associé est remboursé par anticipation dans son intégralité,
• lorsque l’emprunt bancaire est remboursé dans sa totalité avant son terme en cas de rachat de crédit, de donation ou de succession par exemple.

A noter que l’hypothèque levée n’apparaît plus dans la publicité foncière.
A combien estime-t-on les frais de mainlevée de l’hypothèque ? ceux-ci sont composés des honoraires du notaire, des droits d’enregistrement, des frais administratifs et de la contribution de sécurité immobilière. On estime qu’un montant équivalent à 0.8 % du montant initial du crédit représente les frais de levée d’hypothèques. Soit 1600 € pour un prêt immobilier de 200 000 €.
A noter qu’il est parfois possible d’inclure le montant des frais de mainlevée dans le coût global du nouveau prêt bancaire.

Vous pouvez savoir si un bien est (toujours) hypothéqué en réalisant une demande d'état hypothécaire en ligne en quelques clics.
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