Le guide des hypothèques

L’hypothèque est un terme juridique qui, bien souvent, effraie les emprunteurs au moment où leur banque évoque cette garantie pour souscrire un prêt immobilier. L’hypothèque est un dispositif mis en place au bénéfice de la banque. Mais, il ne faut pas négliger son aspect positif pour les emprunteurs qui peuvent, grâce à ce mécanisme, emprunter plus largement.
Dans ce grand guide des hypothèques, nous répondons à vos questions pour vous éclairer sur vos choix au moment de la souscription d’un prêt immobilier.

Comment définir une hypothèque ?

Une hypothèque est une garantie financière que va prendre la banque au moment d’un emprunt immobilier qui lui assure qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, elle sera remboursée du prêt accordé restant dû.

Cette garantie est prise souvent sur l’immeuble sur lequel porte le prêt immobilier. Mais il est possible d’apporter en garantie une hypothèque sur un autre bien immobilier issu de son patrimoine.

Pour le Code civil, l’hypothèque est considérée comme un “droit réel sur un immeuble affecté à l’acquittement d’une obligation”. 

Bon à savoir : l’emprunteur par l’hypothèque, reste propriétaire de son bien immobilier. Il est même possible d’inscrire plusieurs hypothèques sur le même immeuble.

Les hypothèques ont des origines différentes : 

• les hypothèques conventionnelles
• les hypothèques légales
• les hypothèques conservatoires

Les différents types d’hypothèques

Les hypothèques conventionnelles

C’est le cas le plus courant, celui évoqué au-dessus, lorsque le prêteur et l’emprunteur s’accordent pour mettre en place cette garantie.

C’est la volonté des parties qui préside la mise en place de l’hypothèque mais celle-ci répond à un encadrement légal très rigoureux. En effet, l’hypothèque a de lourdes conséquences sur l’emprunteur lorsqu’elle est actionnée par la banque. 

L’hypothèque conventionnelle est indivisible et constitue en droit, un droit réel accessoire. C’est-à-dire que l’hypothèque n’existe que pour garantir la créance dont elle va suivre le sort.

Comment mettre en place une hypothèque conventionnelle ?

Au niveau de la forme, les deux parties vont devoir respecter certains critères : 

• l’hypothèque est un contrat solennel qui doit être passé devant notaire
• l’acte doit préciser la créance principale, détailler la nature et la situation de l’immeuble objet de la garantie et constater clairement le consentement des parties.

Sur le fond, plusieurs conditions sont requises :

• l’acte de l’hypothèque doit comporter le montant et la cause de la créance, ainsi que l’identification de l’immeuble donné en garantie  (nomination et désignation). 

• l’hypothèque doit garantir une ou plusieurs créances présentes ou futures mais déterminables.  

• l’emprunteur doit être capable juridiquement. Et si l’hypothèque porte sur un bien commun, le couple devra donner son accord. C’est le cas également dans le cadre d’une indivision. 

Les hypothèques légales

La loi accorde une hypothèque à certains créanciers.

• l’hypothèque légale entre époux. Elle peut être accordée à chacun des époux sur les biens de l’autre en garantie du paiement des créances nées durant le mariage. Cette hypothèque fonctionne que dans le cadre du régime matrimonial de participation aux acquêts.
• l’hypothèque légale des incapables. Elle ne concerne que les mineurs et les majeurs sous tutelle. Ces derniers disposent d’une hypothèque légale sur les biens de leur tuteur ou de leur administrateur légal. L’inscription de l’hypothèque est mise en place à la demande du conseil de famille ou par le juge des tutelles. Elle vise à protéger le mineur ou le majeur protégé.
• l’hypothèque légale privilégiée. Quelques exemples avec Le Trésor public, qui dispose d’une hypothèque légale valable durant 10 ans, sur tous les immeubles des redevables, la Sécurité sociale, qui bénéficie d’un privilège garantissant le paiement des cotisations sociales et familiales impayées ou encore l’hypothèque légale sur les salaires (le paiement des salaires dans le cadre de redressement judiciaire sont assurés par cette hypothèque).

L’hypothèque judiciaire

Il arrive que le juge, à la demande d’un créancier, autorise celui-ci à inscrire provisoirement une hypothèque sur un ou plusieurs biens du débiteur. Cela arrive lorsque le juge craint que le débiteur organise son insolvabilité dans le cadre de longues procédures judiciaires.
Tout au long de la procédure, l’inscription de l’hypothèque est provisoire. Elle ne devient définitive que si le créancier obtient un jugement de condamnation.

Cette démarche doit présenter un caractère d’urgence.
Pour obtenir une hypothèque judiciaire, le demandeur doit justifier de : 

• la réalité de la créance évoquée
• du risque imminent de ne plus pouvoir récupérer cette somme d’argent

Dans ce mécanisme, il n’y a ni convocation, ni débats, le juge prend sa décision en toute autonomie.

L’inscription d’une hypothèque judiciaire est limitée à 3 ans et renouvelable une fois.

• Le créancier dispose de 8 jours pour notifier au débiteur l’inscription de l’hypothèque
• Le créancier doit également, dans le délai d’un mois, agir en justice pour obtenir un titre exécutoire. À défaut, l’inscription ne sera pas valable

Ce n‘est qu’une fois que le créancier est en possession d’un titre exécutoire, qu’il pourra obtenir une hypothèque définitive et la transmettre au service de publicité foncière. Par cette inscription, le créancier pourra demander la vente aux enchères judiciaires des biens visés pour se faire payer. 

Quels sont les effets de l’hypothèque ?

Grâce à l’hypothèque, le bénéficiaire dispose de droits importants lui assurant le paiement de sa créance. On dit qu’il bénéficie d’un droit de suite et d’un droit de préférence.

Le droit de suite

Ce droit offre au créancier la possibilité de saisir le bien entre les mains du propriétaire en cas de vente ou de transmission de celui-ci, afin de se faire payer sa créance. Ainsi, en cas de défaillance d’un emprunteur, la banque saisira le bien immobilier et le fera vendre aux enchères pour obtenir le règlement du solde restant dû du prêt immobilier. Ce droit est opposable à tous les tiers. Si le prix de vente ne suffit pas à couvrir le prêt, l’emprunteur sera encore débiteur de la banque … Les situations dans le cadre d’une hypothèques peuvent être particulièrement difficiles, c’est pourquoi l’acte est encadré par la loi et doit être manié avec précaution et vigilance.  

Comme la procédure de saisie immobilière et de mise en vente aux enchères est une longue procédure (près de 2 ans), il est courant que l’établissement bancaire sollicite en plus de l’hypothèque une caution solidaire. Ainsi, en cas de défaillance dans le paiement du prêt immobilier, la banque s’adressera immédiatement à la personne caution pour recevoir le paiement des mensualités dues.

Le droit de préférence

Par ce droit, le créancier sera payé par préférence à tous les autres créanciers sur le prix de vente de l’immeuble donné en garantie. S’il existe plusieurs créanciers chirographaires, le classement des droits de préférence se fait par antériorité. Celui qui aura réalisé le premier l’inscription de sa garantie auprès des services de la publicité foncière sera privilégié.

L’inscription des hypothèques

Pour être valables et pouvoir opposer leurs effets aux tiers, les hypothèques doivent être obligatoirement inscrites et publiées auprès du service de la publicité foncière.

Dans le cas de l’hypothèque conventionnelle, c’est le notaire qui se charge des démarches. Les frais d’inscription sont à la charge de l’emprunteur. Il faut prévoir la rémunération du notaire, le montant de la taxe de publicité foncière ainsi que les frais de formalités.

Calculer le coût d’une hypothèque

Dans le cadre d’un prêt immobilier, l’hypothèque a un coût qui représente environ 1,5% du crédit immobilier.

Les frais d’hypothèque sont composés :

• Des émoluments TTC du notaire
• De la taxe de Publicité Foncière
• De la Contribution de sécurité immobilière
• Et des émoluments de formalités et débours

Plusieurs outils de simulation sont à disposition sur le internet pour un calcul plus précis.

L’extinction des hypothèques  

Dans le cadre d’un prêt immobilier, le service de la publicité foncière mentionne l’hypothèque pendant toute la durée du crédit immobilier, plus 1 an.
Cette inscription prend fin automatiquement et sans frais un an après la dernière échéance de remboursement du crédit immobilier. 

Il est possible toutefois d’obtenir la mainlevée de l’hypothèque avant le délai légal. Dans ce cas, il faudra réclamer la main-levée et régler les frais afférents qui dépendent de la valeur du crédit immobilier souscrit.

Qu’est-ce-que la mainlevée d’une hypothèque ?

Par la mainlevée, l’établissement bancaire atteste que l’emprunteur à rembourser intégralement le prêt immobilier. L’hypothèque n‘a donc plus lieu d’être.
La levée d’hypothèque est automatique lorsqu’elle arrive à son terme et n’engendre alors aucun frais. Si le débiteur souhaite rembourser de façon anticipée le crédit par la vente du bien par exemple, il sera nécessaire d’obtenir la levée de l’hypothèque,  indispensable à la vente du bien.
Dans le même cas, si un remboursement anticipé intervient en raison d’un rachat du crédit immobilier par un autre établissement, l’emprunteur devra s’acquitter de frais de mainlevée.
Le notaire est chargé de la levée de l’hypothèque. Elle doit être formalisée. 

On estime que les frais de mainlevée d’hypothèque représentent 0,7% à 0,8% du montant total du prêt immobilier.

Ces frais de mainlevée comprennent : 

• les émoluments TTC du notaire
• les droits d’enregistrement
• la contribution de la sécurité immobilière ou CSI (pour la radiation de l’inscription)
• les débours

Auxquels on ajoute la TVA sur les émoluments du notaire et les formalités.

En savoir davantage sur le service de la publicité foncière 

Le service de publicité foncière dont l’acronyme est SPF est un organisme étatique, placé sous la tutelle de la Direction générale des Finances publiques. Il centralise toutes les informations relatives aux propriétés immobilières situées sur le territoire français. Avant 2012, ce service était dénommé “la conservation des hypothèques”.

On compte 365 SPF en France.

Le service de publicité foncière a deux rôles essentiels :  

• un rôle administratif : il archive, centralise et met à jour les informations relatives à la situation administrative et juridique des biens immobiliers. Ces informations publiques sont à la disposition de tous les usagers.

• un rôle fiscal : il encadre la perception de la fiscalité immobilière et collabore étroitement avec les services fiscaux pour les contrôles qu’ils opèrent régulièrement. Grâce au SPF, les notaires peuvent percevoir les prélèvements obligatoires dans le cadre des opérations sur les immeubles.

Les actes relatifs à l’immobilier s’imposent une fois enregistrés par le SPF. Ces publications sont essentielles pour sécuriser le marché de l’immobilier en France, elles limitent les conflits et procédures judiciaires.

Quels sont les actes qui doivent être enregistrés par le SPF ?

Le service de la publicité foncière doit être informé de toutes les informations concernant la propriété et la situation administrative des biens immobiliers. Ainsi, doivent être transmis par le notaire au SPF concerné : 

• les actes de transfert de propriété : acquisition, vente, transmission successorale, cession, donation
• les actes de démembrement de propriété, y compris les règlements de copropriété et la description des divisions
• tous les documents relatifs aux opérations grevant le bien comme les hypothèques et les servitudes.

Le SPF doit être informé rapidement puisque ces documents doivent être transmis dans le délai maximum d’un mois à compter de la date de rédaction de l’acte.

Comment obtenir un acte auprès des services de la publicité foncière ?

Dans de nombreuses occasions, des actes relatifs à des biens immobiliers sont indispensables. C’est le cas notamment dans des procédures de divorces ou des successions.

Sur le site Hypothèques en ligne, sont à votre disposition des formulaires de demande pour les actes suivants : 

• état hypothécaire (véritable historique d’un bien immobilier)
• situation de patrimoine immobilier d’un individu
• copie d’actes notariés (vente, succession, partage …)
• règlement de copropriété
• état descriptif de division …

Pour obtenir ces documents, la commune sur laquelle est situé le bien concerné et/ou l’identité de la personne concernée et/ou des références cadastrales devront être renseignés.

La carte interactive de recherche de références cadastrales permet de fournir de nombreux renseignements.

En quelques clics et en quelques jours, le demandeur reçoit directement dans sa boîte mail les documents souhaités. Les utilisateurs disposent d’un service d’analyse hypothécaire pour les aider à comprendre les documents reçus et répondre à leurs interrogations.

Bon à savoir : les documents et formalités effectuées avant le 1er janvier 1956 font l’objet d’un archivage et ne sont pas disponibles auprès du service de la publicité foncière. C’est auprès des archives départementales qu’il faut alors se tourner.