Le guide complet de la copropriété

Le régime juridique de la copropriété est fréquent, on le retrouve notamment dans la plupart des immeubles en France.
Ce dispositif qui répartit des droits et des devoirs entre plusieurs individus est régi par une loi du 10 juillet 1965. Voyons ensemble les règles qui définissent la copropriété.

La copropriété : définition

La copropriété est définie par comme un “immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes”.

On parle de copropriétaires.

Chacun d’entre eux possède ainsi une partie privative d’un immeuble (appartement, garage, local commercial, cave …) et une quote-part des parties communes.
Celles-ci sont exprimées en tantièmes.
Les parties communes sont notamment les espaces verts, les couloirs, les voies d’accès, les passages mais aussi le gros œuvre du bien immobilier.

On connait tous la copropriété appliquée à un immeuble découpé en plusieurs appartements mais on trouve également ce régime sur des maisons individuelles, des locaux commerciaux, des propriétés agricoles. Tant qu’il y a plusieurs propriétaires, il peut avoir copropriété.

Qui peuvent être les copropriétaires ?

Les copropriétaires peuvent être des personnes physiques (des individus) mais aussi des personnes morales (entreprises).

La copropriété est-elle obligatoire ?

Dès lors qu’un bien immobilier appartient à au moins deux personnes, la création de la copropriété est obligatoire.
Sauf que certains immeubles ne peuvent être soumis au régime de la copropriété :

• Les immeubles déclarés insalubres, sous arrêté de péril ou d’une interdiction d’habiter ;
• Les immeubles qui n’ont pas fait l’objet d’un diagnostic amiante ;
• Ceux construit avant 1948 et qui n’ont pas été contrôlé sur la présence de plomb ;
• Ceux dont, au moins le quart de la superficie totale des logements sont loués ou occupés en catégorie IV de la loi de 1948 ;
• Les immeubles qui contient des logements dont la superficie et le volume habitable sont inférieurs respectivement à 14m2 ou 33m2 ;
• Les immeubles de grande hauteur, qui n’ont pas obtenu l’avis favorable des autorités compétentes en termes de sécurité.

Quels sont les droits et obligations des copropriétaires ?

Le règlement de copropriété

Ce document est essentiel dans ce régime juridique particulier. Il fixe les règles d’organisation de la copropriété mais aussi les droits et obligations de tous les copropriétaires.

Le règlement de copropriété est remis à chaque copropriétaire dès lors qu’il a signé un acte de vente définitif chez un notaire. 

Ce document n’a pas de durée limite de validité en principe. Il est souvent créé lors de la construction de l’immeuble ou lors de son partage entre plusieurs propriétaires. Ainsi, il peut être très ancien. Il est modifié régulièrement et suit pas à pas la vie de l’immeuble (travaux, aménagements, découpages …)

Les mises à jour permettent d’assurer la mise en conformité de la copropriété selon l’historique de l’immeuble mais également les exigences législatives qui varient également au fil des années.

Il revient à l’assemblée générale de procéder à ces adaptations, lesquelles doivent être votées à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés. Par ailleurs, elles doivent être publiées auprès des services de la Publicité Foncière.

Le règlement de copropriété informe les copropriétaires sur la destination de l’immeuble. Celui-ci autorise-t-il les activités commerciales par exemple .

Il détermine également la répartition des charges entre les propriétaires et de quelle façon est calculée la quote-part de chacun; on parle alors de “tantièmes de charges”. C’est aussi dans ce document que les propriétaires trouveront les règles concernant l’administration des parties communes. 

A noter qu’un état descriptif de l’immeuble doit être intégré au règlement de copropriété.

Si certaines conditions ne conviennent pas aux copropriétaires, ils peuvent contester le règlement de copropriété devant l’ensemble des propriétaires réunis en assemblée générale. 

Les copropriétaires sont soumis à des droits et devoirs :

1/ Respecter le règlement de copropriété

Nous l’avons précisé, ce document essentiel de la copropriété s’impose à tous les propriétaires.

2/ Respecter les parties privatives

Chaque propriétaire est libre d’utiliser ses parties privatives comme il l’entend à condition que ces aménagements n’apportent aucun dommage sur les parties communes de l’immeuble.

En revanche, sur les parties communes, les droits des propriétaires sont limités. Ils ont sur les ascenseurs, les cours, les jardins, les canalisations d’évacuation, les paliers, les antennes … un droit de jouissance mais pas de droit de propriété.

A noter que le règlement peut attribuer l’usage exclusif d’une partie commune à un copropriétaire. Là encore, cela ne suppose aucunement un droit de propriété, uniquement un droit de jouissance. Même si le copropriétaire est le seul à pouvoir utiliser cette terrasse ou cette cour, il ne pourra en disposer comme il le souhaite. Il devra soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires toutes les modifications qu’il souhaite y apporter.

3/ Respecter la répartition des charges

Chaque copropriétaire doit contribuer aux charges communes. Cette règle est une disposition d’ordre public à laquelle personne ne peut déroger. 

Dans une copropriété, on retrouve deux catégories de charges :

• les charges relatives au service collectif et aux éléments d’équipement commun. Elles sont réparties selon le taux d’utilisation fait par chaque copropriétaire. 
• les charges générales qui concernent la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble. Elles sont réparties en fonction des tantièmes. 

Être propriétaire implique la participation aux charges.

Le règlement de copropriété peut prévoir une clause d’aggravation des charges. Ainsi, un copropriétaire peut écoper d’une amende s’il a volontairement ou par négligence fait augmenter les charges de copropriété. Cette clause, si elle est légale, doit être validée par la justice.

4/ Respect de la destination de l’immeuble

On distingue 4 grandes catégories de destination d’immeubles : 

• les immeubles à habitation exclusive
• ceux avec la possibilité d’usage professionnel
• et les immeubles à usage mixte
• ceux uniquement réservés aux activités commerciales, de bureaux, ou d’activités de production. 

Selon la destination de l’immeuble, des activités seront autorisées ou alors strictement interdites. Les critères de décisions reposeront sur les nuisances sonores, olfactives, esthétiques …
Si des litiges apparaissent, c’est le juge qui appréciera si la destination est ou respectée ou non. 

5/ Payer les charges de copropriété

En contrepartie de l’usage des parties communes, chaque copropriétaire doit s’acquitter du paiement des charges de copropriété à hauteur de sa quote-part des parties communes. Ces charges assurent le bon fonctionnement de la copropriété. Elles sont récupérées par le syndic via l’envoi d’appels de fonds.

Les organes de la copropriété

Le syndicat des copropriétaires

Dès la naissance de la copropriété, un syndicat des copropriétaires est constitué. Personne morale créée automatiquement sans aucune formalité, cet organe regroupe tous les copropriétaires. 

Doté d’une personnalité juridique, le syndicat des copropriétaires dispose d’une prérogative importante, il peut agir en justice.
Il dispose d’un nom et d’un siège qui correspond au lieu du situation de l’immeuble, sauf disposition contraire du règlement de copropriété.

Bon à savoir : si la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, il est possible de créer des syndicats secondaires par bâtiment. Ces syndicats secondaires coexistent en parallèle du syndicat principal. 

Le syndicat des copropriétaires est l’organe d’assistance et de consultation de la copropriété. Il est représenté par le syndic de copropriété.
Il veille à la conservation et à la bonne administration de l’immeuble.
C’est en assemblée générale que son pouvoir s’exerce.

Bon à savoir : l'assemblée générale doit être tenue au minimum une fois par an.

Au cours de cette assemblée générale, le syndicat des copropriétaires va s’exprimer sur plusieurs éléments de la copropriété :

• Le budget prévisionnel de l’année à venir,
• L’approbation des comptes annuels,
• Les travaux à réaliser au sein de l’immeuble,
• Les contrats fournisseurs à souscrire ou à résilier,
• Toute modification du règlement de copropriété éventuel,
• La désignation du syndic le cas échéant,
• L’élection des membres du conseil syndical.

Cette liste n’est pas exhaustive et d’autres décisions peuvent être soumises à l’AG.
A savoir que les résolutions font l’objet d’un vote selon les règles de majorité prévues par le législateur. 

L’AG approuve les décisions, le syndic est chargé de les faire appliquer, sous le contrôle du conseil syndical.

Le syndic

Celui que l’on nomme le syndic de copropriété est la personne physique ou morale chargée de représenter le syndicat des copropriétaires et chargé d’administrer les parties communes d’une copropriété. Le syndic est désigné par l’assemblée générale des copropriétaires, il peut être professionnel ou bénévole.

Ce professionnel est chargé d’assurer la gestion de la copropriété. Ses missions sont définies par la loi et le règlement de la copropriété. Il s’agit généralement d’une entreprise ou d’un professionnel dont la profession est réglementée par la loi Hoguet. 

La désignation d’un syndic est obligatoire, il assure la gestion de la copropriété. Il peut s’agir d’un individu ou d’une personne morale.
Il est souvent un professionnel mais il arrive dans les petites copropriétés que soit désigné un syndic bénévole.

Professionnel, expert, il gère l’immeuble en copropriété : paiement des factures, comptabilité, préparation et convocation de l’assemblée générale des copropriétaires, surveillance des travaux, respect du règlement de copropriété, gestion du personnel de l’immeuble.

Bon à savoir : le syndic est désigné par l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Auparavant, le conseil syndical aura du procéder à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats mentionnant la durée de la mission, la date de prise de fonction du syndic, sa rémunération ainsi que les conditions d’exécution de ses missions. 

Le conseil syndical

Le conseil syndical est élu pour 3 ans renouvelables par l’assemblée générale sauf si le règlement de copropriété prévoit une durée autre. Il est composé de quelques propriétaires élus par le syndicat des copropriétaires. Le conseil syndical représente et agit au nom du syndicat des copropriétaires.

Qui peut être membre du conseil syndical ?

• les copropriétaires et leurs conjoints (y compris les partenaires de Pacs)
• les locataires-accédants et leurs conjoints 
• mais aussi les représentants légaux de copropriétaires encore mineurs ou de personnes morales
• leurs usufruitiers 

Bon à savoir : le syndic, les membres de sa famille ainsi que ses employés ne peuvent pas être membres du conseil syndical. Tout comme les locataires et les concubins des copropriétaires.

Le conseil syndical élit son Président pour un mandat de 3 ans, renouvelable sans limite.

Le conseil syndical étant composé de non professionnels, il ne bénéficie d’aucun pouvoir décisionnaire. On conseille toutefois à chaque membre de souscrire une assurance spécifique couvrant les risques inhérents à la fonction. En principe, une faute commise par un conseiller syndical peut être recherchée si elle a causé un préjudice à la copropriété ou aux tiers, sa responsabilité civile et pénale. Dans les faits, ceci est très rare.

Par ailleurs, les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés. Seuls leurs frais peuvent être remboursés, s’ils constituent des dépenses courantes d’administration.

Nul ne peut forcer un conseiller syndical à se maintenir dans sa fonction et il est possible pour chaque membre de démissionner avant la fin de son mandat sans donner de justification. Il devra alors adresser une lettre de démission au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. 

Vous voilà avec les règles principales de la copropriété. Pour aller plus loin, nous vous invitons à consulter nos autres articles sur le sujet dans notre rubrique “Actualités”.

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