Le Guide de la location - Hypotheques en ligne.fr

Les contrats de location, appelés les baux, sont des documents courants dans bon nombre de secteurs professionnels mais également dans le cadre de la vie courante. Il existe différents modes de location qui répondent chacun à des besoins différents. Dans cet article, nous allons explorer les différents baux, afin de vous aider à faire le bon choix pour votre projet.

Le bail d’habitation

Le bail d’habitation est le mode de location le plus courant. Il consiste à louer un logement à une personne pour y loger, que ce soit une maison, un appartement ou une chambre. Le bail d’habitation est soumis à une réglementation spécifique issue du Code civil, qui encadre notamment les modalités du contrat de location, le montant du loyer et les conditions de résiliation. Les locataires sont généralement bien protégés par la loi, qui leur garantit notamment le droit de jouir paisiblement du logement loué.

Les caractéristiques du bail d’habitation

Le bail d’habitation est conclu pour une durée minimale de trois ans pour une location vide. Il peut être renouvelé ou résilié à l’issue de cette durée.

Le loyer du bail d’habitation est généralement fixé de manière libre entre le locataire et le propriétaire. Toutefois, dans les villes situées en zone tendue, les loyers sont encadrés. Ainsi, ils ne doivent pas dépasser un montant maximum lors de la remise en location et lors du renouvellement du bail.

Quelles sont les villes en zones tendues ?

Les travaux d’entretien et de réparation du logement sont à la charge du propriétaire hormis les travaux d’amélioration et les travaux courants qui restent à la charge du locataire.

Le bail d’habitation est assorti d’une caution, égale à un mois de loyer. Celle-ci est destinée à couvrir d’éventuels impayés ou dégradations.

Les obligations et devoirs du locataire

Le locataire a des obligations et des devoirs envers le propriétaire et le logement loué. Parmi les principales obligations et devoirs du locataire, on peut citer :

Le paiement du loyer et des charges : le locataire doit payer le loyer et les charges dans les délais convenus dans le contrat de location.
L’entretien du logement : le locataire doit entretenir le logement loué et effectuer les petites réparations courantes. Il doit également rendre le logement en bon état à la fin de la location.
Le respect du règlement de copropriété : si le logement loué est situé dans une copropriété, le locataire doit respecter le règlement de copropriété et les règles de vie commune.
Le respect du voisinage : le locataire doit respecter le voisinage et ne pas causer de nuisances sonores ou olfactives.

Les obligations et devoirs du propriétaire

Le propriétaire a également des obligations et des devoirs envers le locataire et le logement loué.

La mise à disposition d’un logement décent : le propriétaire doit mettre à disposition un logement qui répond à des critères de salubrité et de sécurité.

L’entretien et les réparations : le propriétaire doit entretenir le logement loué et effectuer les réparations qui ne sont pas de la responsabilité du locataire.
Le respect du contrat de location : le propriétaire doit respecter les termes et les conditions du contrat de location, notamment en ce qui concerne le montant du loyer, les modalités de paiement et la durée de la location.
Le respect de la vie privée du locataire : le propriétaire ne peut pas entrer dans le logement loué sans l’accord du locataire, sauf en cas d’urgence.

Comment résilier un bail d’habitation ?

Le locataire peut résilier le bail à tout moment, sous certaines conditions. Il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, en respectant un préavis de trois mois (sauf si le logement est en zone tendue, le préavis est alors d’un mois). Le locataire doit également effectuer un état des lieux de sortie et restituer les clés du logement.

Le propriétaire ne peut résilier le bail que dans certaines situations : soit pour vendre le logement, soit pour le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche), soit pour un motif légitime et sérieux comme un défaut de paiement de loyer. Le bailleur doit donner congé à son locataire pour l’expiration du bail et au moins 6 mois avant son terme par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

Le bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location qui concerne les locaux destinés à l’exercice d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il est soumis à une réglementation particulière définie par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce.

Les caractéristiques du bail commercial

Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans, on parle de bail 3-6-9.

Ce terme fait référence aux durées minimales du bail : trois ans pour la durée minimale, renouvelable tous les trois ans, six ans pour la durée tacite reconduction et neuf ans pour la durée maximale.

Le loyer du bail commercial est généralement fixé de manière forfaitaire et révisé tous les trois ans. Le locataire peut également demander une révision du loyer en cas de changement significatif dans la valeur locative du bien.

Les travaux d’entretien et de réparation du local sont généralement à la charge du locataire sous conditions.

Les avantages et les inconvénients du bail commercial

Le bail commercial présente plusieurs avantages pour le locataire et le propriétaire, mais également certains inconvénients. A noter que le bail commercial est celui qui offre le plus de souplesse de négociation dans les prises en charge des travaux ou de l’entretien par exemple.

Le bail commercial offre au locataire une certaine sécurité juridique et une stabilité essentielle dans un cadre professionnel. En revanche, le cadre du bail commercial peut être contraignant pour le locataire. Il peut être difficile de résilier le bail avant la fin de la durée minimale. Et comme le loyer est révisé tous les trois ans, en cas de problèmes financiers, ce contrat n’apporte pas de souplesse parfois indispensable.

Pour le propriétaire, le bail commercial offre une garantie de revenus importante. Ses coûts d’entretien du bâtiment sont largement transférés au locataire, là encore, c’est un avantage financier conséquent. Toutefois, la durée du bail est là aussi une contrainte en cas de fragilité du locataire.

Le bail meublé

La location de meublé consiste à louer un appartement ou une maison, entièrement meublé à une personne. Pour une courte ou une longue durée. Les meublés comportent généralement les lits, tables, chaises et appareils électroménagers.

Les caractéristiques des baux meublés

Le logement doit être équipé d’un mobilier en bon état, d’une literie de qualité, d’une cuisine équipée et d’une salle de bain en bon état de fonctionnement.

Le bail meublé est conclu pour une durée minimale d’un an. À la fin de cette durée, le bail peut être renouvelé ou résilié.

Le bail meublé est encadré par les articles 1713 et suivants du Code civil.

Les avantages et les inconvénients du bail meublé

Le bail meublé offre au locataire une certaine flexibilité et une simplicité souvent privilégiée dans des locations courtes durées. Attention toutefois si le loyer est révisé chaque année, ce contrat n’est pas fait pour durer trop longtemps.

Le bail meublé offre au propriétaire une garantie de revenus sur quelques mois. Mais comporte son lot de contraintes avec des locataires à remplacer régulièrement. Ceci entraîne des coûts en temps non négligeables (entrées de lieux et sorties des lieux réguliers). Par ailleurs, le bailleur doit s’assurer que le mobilier et les équipements se maintiennent en bon état de fonctionnement. Et remplacer le cas échéant ce qui est dégradé ou cassé.

La location saisonnière

La location saisonnière consiste à louer un logement pour une courte durée, généralement pendant les vacances.

La durée de la location

La location saisonnière est une location de courte durée, qui est généralement conclue pour une durée maximale de 90 jours. Cette durée peut être étendue à 6 mois maximum dans certaines zones touristiques spécifiques. La location saisonnière ne peut pas être renouvelée automatiquement.

L’article L. 324-1 du Code du tourisme définit la location saisonnière comme ceci. “La location d’un meublé de tourisme pour une durée maximale de 90 jours consécutifs, conclue par une personne physique ou morale qui n’en fait pas sa résidence principale”.

Les obligations du propriétaire

Le propriétaire d’un bien loué en saisonnier doit respecter certaines obligations spécifiques.
On peut citer :

La déclaration de la location. Le propriétaire doit déclarer la location saisonnière en mairie, et obtenir une autorisation préalable dans certaines villes. Il doit également s’assurer que le logement loué est conforme aux normes de sécurité et de salubrité en vigueur.
L’équipement du logement : le propriétaire doit fournir un logement meublé et équipé conformément aux normes en vigueur. Le logement doit notamment être équipé d’un mobilier en bon état, d’une literie de qualité, d’une cuisine équipée et d’une salle de bain en bon état de fonctionnement.
L’entretien du logement. Le propriétaire doit entretenir le logement loué et effectuer les réparations nécessaires pendant la durée de la location. Il doit également s’assurer que le logement est propre et en bon état de fonctionnement à l’arrivée du locataire.
L’information du locataire. Le propriétaire doit fournir au locataire toutes les informations nécessaires sur le logement loué. Et sur les conditions de la location, telles que le montant du loyer, les modalités de paiement, les conditions d’annulation…

Les obligations spécifiques

Le paiement du loyer. Le locataire doit payer le loyer et les charges dans les délais convenus dans le contrat de location saisonnière.
L’utilisation du logement. Il doit utiliser le logement loué conformément aux règles établies dans le contrat de location saisonnière et ne pas en faire une utilisation différente de celle qui est prévue.
La restitution du logement. Le locataire doit restituer le logement loué en bon état de propreté et de fonctionnement, et doit respecter les horaires convenus avec le propriétaire.

Le contrat de location saisonnière doit inclure certaines mentions obligatoires. Telles que la date de prise d’effet du contrat, la description du logement loué, le montant du loyer et des charges, les modalités de paiement…

Une fiscalité spécifique

La location saisonnière est soumise à une fiscalité spécifique. Elle diffère selon que le propriétaire loue sa résidence principale ou une résidence secondaire. Dans le cas d’une résidence principale, le propriétaire peut bénéficier d’un régime fiscal avantageux, appelé régime de la location meublée non professionnelle (LMNP). Celui-ci permet au propriétaire de bénéficier d’une exonération de TVA, d’une réduction d’impôt sur le revenu et de la possibilité d’amortir le bien immobilier loué.

Nous avons abordé là les principaux types de baux. Mais il en existe bien d’autres.
Citons notamment le bail emphytéotique. Par lequel le bailleur accorde au locataire le droit de jouissance d’un terrain pour une durée déterminée, généralement comprise de 18 à 99 ans. Le preneur peut ainsi exploiter le terrain en y construisant des bâtiments ou en y cultivant des terres. Ou encore le bail à construction dans lequel le propriétaire donne à bail un terrain en vue de la construction d’un bâtiment. À l’issue du bail, le propriétaire devient propriétaire du bâtiment construit. Sans oublier le bail professionnel qui concerne la location d’un local professionnel. Ce contrat est réservé aux professions libérales, aux artisans et aux commerçants.

Chacun des types de baux présentés ici offrent des caractéristiques spécifiques en matière de durée, de loyer, de charges, de travaux, de caution et de résiliation du bail. En cas de doute, il est recommandé de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier ou un avocat spécialisé qui vous guidera pour conclure le bail parfaitement adapté à vos besoins.