L’hypothèque légale du syndicat de copropriété

Le Syndicat des copropriétaires dispose de plusieurs mécanismes lui permettant de protéger ses intérêts et récupérer les charges impayées.
Parallèlement aux procédures judiciaires qu’il est possible d’engager auprès du copropriétaire défaillant, le syndicat des copropriétaires peut inscrire une hypothèque légale sur les lots de copropriété concernés.

Principe de l’hypothèque légale

Un copropriétaire défaillant peut placer en grandes difficultés l’immeuble collectif. Pour débloquer la situation et éviter de paralyser la gestion de la copropriété, des mécanismes juridiques sont à disposition du syndicat des copropriétaires comme l’hypothèque légale.

L’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires d’inscrire une hypothèque légale sur le lot d’un copropriétaire défaillant. 

Ainsi, si le bien est mis en vente amiable ou forcée, le syndicat sera classé dans les créanciers prioritaires et pourra recouvrer sa créance.

Voici le texte précisément : “les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garantis par une hypothèque légale sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi”.

Une mise en demeure obligatoire

Selon le texte précité, le syndic doit obligatoirement mettre le débiteur en demeure de payer la créance. Cette mise en demeure se fait par acte extra-judiciaire, c’est-à-dire en passant par un huissier. L’acte est alors appelée une sommation ou un commandement de payer. 

La mise en demeure doit impérativement indiquer le montant à payer et le délai imparti pour s’en acquitter. Soit un délai est prévu par le règlement de copropriété, soit le syndic devra le déterminer en fonction des circonstances.

Si la mise en demeure reste infructueuse, le syndic pourra alors effectuer l’inscription d’hypothèque. Le syndic n’a pas à demander l’accord du syndicat des copropriétaires pour mettre en place ce dispositif.

A noter toutefois que la mise en demeure n’est pas requise si le débiteur demande le bénéfice de l’article 33 de la loi de 1965. Celui-ci prévoit le paiement fractionné de la créance lorsque le débiteur s’est opposé à des travaux d’amélioration votés en assemblée générale. Cette option n’est pas envisageable lorsque les travaux sont imposés par le respect d’obligations légales ou réglementaires. 

Quelles sont les créances concernées ?

L’inscription d’hypothèque n’est possible que pour des créances exigibles depuis moins de 5 ans. Elles peuvent être de toute nature :

• charges courantes
• travaux d’amélioration 
• avances ou provisions 
• toutes autres sommes exigibles et même d’origine délictuelle 

Il convient de préciser que si l’hypothèque a été prise dans le délai de 5 années, elle continuera à produire effets au-delà.

C’est au syndic d’inscrire cette hypothèque au profit du syndicat. Lorsque la dette est éteinte, le syndic pourra requérir la mainlevée et demander la radiation de l’hypothèque sans l’accord de l’assemblée sauf en cas paiement partiel.

Le copropriétaire défaillant peut, sous condition d’une offre de paiement suffisante ou d’une garantie équivalente et ce, même en cas d’instance en cours, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé.

La mainlevée de l’hypothèque légale

Dès que la créance est éteinte entièrement, le syndic doit procéder à la mainlevée de l’hypothèque. Pour ce faire, il devra présenter le justificatif du paiement auprès des services de la publicité foncière qui procèdera à la radiation de l’hypothèque. 

Il est possible de procéder à une mainlevée partielle de l’hypothèque si la créance a été partiellement réglée. Le syndic a toutefois besoin de l’accord de l’assemblée des copropriétaires. A noter que si le débiteur apporte une garantie équivalente à la créance, la mainlevée est possible également.