L’entretien d’une servitude de passage

Après avoir vu le fonctionnement général des servitudes, puis le fonctionnement des servitudes de passage, arrêtons-nous plus en détail sur les modalités d’entretien d’une servitude de passage.

Nous avons décidé de consacrer plusieurs articles aux servitudes de passage qui soulèvent de nombreuses questions. En effet, c’est bien souvent à la réception et la lecture d’un état hypothécaire que vous vous apercevez de l’existence d’une servitude, de cette contrainte sur votre propriété ou celle que vous convoitez.

En l’absence de connaissance approfondie sur le fonctionnement d’une servitude, l’inquiétude est souvent au rendez-vous. Et même si les règles de droit sont claires en l’espèce, les conflits de voisinage issus de la mauvaise gestion d’un servitude sont courants.
Une bonne information est la meilleure parade aux incompréhensions entre voisins.

Fond servant, fond dominant

Le propriétaire dont le terrain est enclavé et qui ne peut accéder à la voie publique peut demander sur le ou les terrains de ses voisins, un passage lui permettant d’y accéder.

L’article 686 du Code civil précise qu “il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue.”

Cas de versement d’une indemnité

Le propriétaire du fond enclavé (fond dominant) devra alors verser une indemnité proportionnelle au dommage qu’il peut occasionner.

L’évaluation de l’indemnité tiendra compte :

• des dommages matériels causés à la propriété traversée (abattage d’arbres, destruction d’un mur…)
• de la dépréciation de la propriété traversée
• des nuisances et troubles causés à la propriété traversée (bruits, poussières…).

Il est conseillé aux propriétaires dans cette situation d’établir un titre prévoyant précisément l’indemnité mais également les obligations des uns et des autres au titre de l’entretien du passage.

L’entretien du passage en l’absence au regard de la loi

En l’absence de titre, les articles 697 et 698 du Code civil stipulent que l’entretien du passage incombe au propriétaire du fond dominant.

Il a la faculté d’engager, à ses frais, tous les ouvrages nécessaires pour l’usage et la conservation de la servitude. Il en assume les frais d’entretien et de réparation.

Le propriétaire du fond servant lui, n’est pas tenu d’un quelconque entretien. Sauf si son attitude rend nécessaire la réalisation de travaux.

Toutefois, si le propriétaire du fonds servant utilise également la servitude de passage, il devra participer à son entretien et ses réparations. Là se pose la question de la répartition des frais entre propriétaire du fond dominant et celui du fond servant.
La jurisprudence, en l’absence de textes, plaide en faveur d’une répartition inégale en proportion de l’usage qui est fait du passage. La difficulté est grande alors de fixer une répartition sans éléments concrets et le risque de conflit réel.

Une bonne entente entre les propriétaires est l’assurance d’une répartition juste qui ne lèse aucune partie.